Рынок строительства и купли-продажи жилья в Украине – криминализований. Что во многом определило нынешнюю стагнацию этого рынка, который оказался на грани обвала. Кроме факторов сугубо криминогенной характера, которые грозят потрясениями отечественной индустрии жилищного строительства и бизнеса риэлторских компаний, существуют и причины сугубо экономического характера, которые уже ударили по необоснованно раздутых ценах на недвижимость.

Стоимость столичной недвижимости достигла, похоже, своего пика. Несмотря на рост цен на энергоносители и утвержденное положение о том, что с 2006 года при отводе земельных участков для строительства жилых домов застройщики должны будут передавать городу не 5, а 7% общей площади в этих домах, значительный рост цен на рынке недвижимости в году, наступившем маловероятен.

Последние годы были годами расцвета новой мировой валюты, имеющей хождение практически в каждой стране мира, – квадратных метров недвижимости.

С ослаблением доверия к американскому доллару и еще свежими воспоминаниями о крахе рынка высоких технологий наилучшим средством сохранения денег оказалась жилая и коммерческая недвижимость.

Украина не стала исключением. Однако подорожание жилья было беспрецедентным. В отличие от развитых стран, киевское жилье за период чуть более пяти лет подорожало более чем на 500%, а нередко и на 700%!

Катализатором небывалого роста цен летом прошлого года было, скорее всего, не укрепление курса национальной валюты, оно стало лишь поводом. Панические настроения на рынке, очевидно, посеяла непрогнозируемость развития страны. И в этих условиях, рынок недвижимости стал тем убежищем, куда многие поспешили «пристроить» свои сбережения. А у кого их было недостаточно, удалися к услугам банков, которые начали кредитовать население при необходимости даже без первого взноса.

Летом 2005 года рекордные 60% покупателей столичного жилья воспользовались кредитными деньгами. Впрочем, сейчас, по мнению главы Нацбанка, инвестиционные возможности граждан достигли своего предела, так как покрытие кредитных вложений депозитами составляет в стране уже более 80%.

К тому же, при сохранении прошлогодних темпов роста цены на киевское жилье уже в году текущем они значительно превысили бы цены на жилье в столицах государств старой Европы.

По мнению экспертов, является, по крайней мере, десять причин, по которым цена столичных метров может упасть.

1. Впервые за последние годы «осенние» покупатели столичного жилья понесли прямые убытки. Да, большинство квартир и далее выставляется по заоблачным ценам. Но, начиная с начала ноября 2005-го, в базах данных объявления о продаже недвижимости стали появляться предложения квартир, цена на которые ниже временем на 10-20 тыс. долл. В качестве примера можно привести двухкомнатную «Панель» возле метро Левобережная по ул. Плеханова, которая при стартовой цене около 75 тыс. у.е. «Ушла» в декабре (лишь через несколько недель активного позиционирования и после неоднократного снижения цен) за 59 тыс. у.е. да еще и с пометкой «торг». Такие случаи пока не массовые, но и не единичны. Именно такое жилье по более-менее реальных ценах и «уходит». Другое безнадежно «зависает». И даже риэлторы уже не в силах скрыть резкое падение количества сделок. Впрочем, по их утверждению, продавцы готовы сбрасывать лишь по 5 тыс. у.е. с каждой квартиры. Но кто сказал, что наш рынок могут адекватно комментировать риэлторы? Уже скорее психологи.

2. С минувшего ноября предложение киевского жилья по некоторым районам увеличилось чаще на 100%. По данным одного из наиболее популярных специализированных столичных изданий, база предложений по Днепровском районе в считанные осенние дни расширилась с обычных 600-700 объявлений до 1400 единовременно, а предложение, подскочила в два раза, держится уже несколько месяцев.

3. Помимо прямых убытков, которые несут те покупатели, которые прикупилы жилье на пике, есть еще и убытки потенциальные. Впервые держать деньги на банальное банковском депозите стало более выгодно. Так, по московской недвижимости регулярно публикуется так называемый индекс доходности жилья, т.е. соотношение предполагаемого дохода от аренды и повышения стоимости жилья и потенциального дохода от банковского депозита, равного стоимости квартиры.

Все последнее время киевский индекс доходности пребывал в плюсовой значении только благодаря скачкообразного роста цен. Теперь же, когда рост цен как минимум прекратился, ситуация следующая.

Возьмем условную однокомнатную квартиру на «вторинци» – ту же старую советскую «чешки» на массиве, что сейчас предлагается, к примеру, за 50-60 тыс. у.е. Если положить эти деньги на депозит, инвестор будет получать около 500 у.е. в месяц дохода в качестве процентов. Много ли кто видел предложение аренды однокомнатной квартиры без ремонта, не в центре по цене 500 у.е. в месяц? Урахуймо и такой нюанс: доверие граждан к банковской системе (опять же после выборов) будет только возрастать, и размер гарантированного страхового возврата вклада повышен.

В принципе, частные инвесторы уже все это начали понимать. Гораздо более безопасно поиграть сейчас, скажем, на рынке земли, чем попытаться прилаштуватися в строительную пирамиду, которая чем-то подозрительно напоминает общество «МММ». Ведь так и последними можно оказаться. И тогда, по прогнозам Института эволюционной экономики, крайние «активисты-участники» могут оплатить сверхприбыли, полученные предыдущими игроками.

4. Прошлогодний бум был частично обусловлен социальными выплатами, выросли. Согласимся, психологически легче брать кредит, когда предполагается, что за счет увеличения личного дохода будет легче его и отдавать. В году нынешнем резкого увеличения выплат не предусматривается, но, вместо этого, предполагается значительное удорожание жизни уже в ближайшее время – повышение цен на энергоносители повлечет за собой не только рост стоимости газа и электроэнергии для населения, но и стоимости почти всего потребительской корзины, а значит, в ‘ективно в простой украинской семьи станет меньше средств для сбережений на покупку жилья или оплаты по ипотечному кредиту.

5. При сравнении отечественных цен с ценами на жилье в европейских государствах, скажем, пражские стандарты качества жилья зачастую предполагают сдачу квартиры полностью «украшен», с качественной керамической плиткой на кухне и в ванной, с европейскими деревянными стеклопакетами, с зимними садами и террасами для жителей верхних этажей. Причем это жилье не считается, как у нас, суперэлитные, а скорее обычным бизнес-классом. То, что для нас экзотика, для них – правило. Наше жилье соответствует европейским аналогам только по цене, но не по качеству и стандартам.

Да и зарубежные СМИ в последнее время особенно настойчиво напоминают об опасности резкого здування «воздушного шарика» под названием «рынок недвижимости во многих странах мира». Так, британский «Экономист» по этому поводу отмечает, что на чрезмерные риски и перегритисть рынков во многих странах (и в первую очередь в США) обратили внимание и глава ФРС, и МВФ, и другие уважаемые международные организации. По мнению журнала, протверезиння будет трудным и рост недвижимого богатства оказался в большей степени иллюзорным.

6. Если жителю Германии надо отработать на условную 60-метровую квартиру в Берлине 2,5 года, гражданину Чехии и Польши на жилье в столицах своих стран около шести лет, то среднему украинцу на квартиру в столице – около 28 лет. Да, возможно, в приведенных цифрах не вполне учтен уровень теневых доходов, так называемых «зарплат в конвертах». И все же платежеспособный спрос на жилье, похоже, достиг своего предела.

7. Одним из способов активизировать зменшуваний спрос есть увлекательные ипотечные программы. Но большинство банков усилило выдачу ипотечных кредитов и не желает разделять возросшие риски обрушения рынка и соответственно обесценивания залогов-квартиры.

8. Новый министр архитектуры и строительства Павел Качур пообещал расчистить авгиевы конюшни на рынке первичного жилья, спростившы процедуру технических и иных согласований при выделении и отводе земельных участков под строительство. Это, по его словам, уменьшит только официальную часть в себестоимости квадратного метра на 25-30% и автоматически должно уменьшить конечную цену предлагаемых метров на 20%. Ли воплотятся его слова в действия, непонятно, однако то, что такая позиция окажет мощное психологическое воздействие на участников рынка, – очевидно. Вследствие этого строители постараются катализировать свои усилия по сбыту уже построенного либо жилья, которое готовится к сдаче, чтобы через несколько месяцев не пришлось продавать его дешевле на обещанные министром 20%.

Что, собственно говоря, уже и произошло. Не зафиксированы в предыдущие годы предновогодние и предрождественский скидки на первичное жилье появились ничем иным, как завуалировано снижением цен на «первинци».

9. Лидеры киевской строительной индустрии «выбросили» на рынок наиболее популярное одно-и двухкомнатное жилье в домах, сдача которых запланирована на ближайшее время. То есть попало в «свободного» продажу именно то жилье, которое в последние годы реализувалося зачастую «из-под прилавке».

Более того, не случайно те же строители форсируют планы по строительству доступного малометражные жилья. Предусмотрено возведение домов, состоящих сплошь из однокомнатных квартир – своеобразное украинское ноу-хау. Хотя престижность таких домов, заметим, вызывает глубокие сомнения.

10. На сегодня доллар уже отыграл в гривне, что чрезмерно подорожала, свои десять копеек обратно и, похоже, останавливаться на этом в текущем году не собирается. Эксперты полностью исключают возможность укрепления гривни в 2006 году, но не исключают ее девальвации, что, несомненно, будет очередным фактором снижения стоимости как вторичного, так и первичного жилья.

Вмешаться в сценарий разворота с изменением тренда рынка на понижающий могут курсовые сюрпризы (возможный реванш евро за прошлогоднее «унижение»). В случае резкого падения курса доллара стоимость украинского жилья в долларовом эквиваленте может и не измениться и даже немного вырасти, а цена недвижимости в таком случае может упасть лишь в евро. Урахуемо и нестабильность политической и экономической ситуации в стране. Однако даже эти факторы, по всей видимости, не смогут привести к значительному росту цен. Ведь дальше, похоже, уже некуда. Когда о надприбутковисть покупки жилья начинают говорить в такси, это верный сигнал того, что пора «зистрибуваты с поезда».

Разрыв между стоимостью жилья и ростом индивидуальных доходов, мизерный размер ВВП на душу населения, небольшая активность на рынке труда, постепенное увеличение налоговой нагрузки при оформлении сделок купли-продажи, возможность введения налога на недвижимость, которая существует практически во всех странах СНГ, за исключением Белоруссии (соответствующий законопроект уже подан, но в выборный году введен пока не будет), увеличение срока экспозиции квартир на рынке (такая тенденция отслеживается уже давно) при одновременном расширении ассортимента, уход с рынка наиболее осторожных перекупщиков. Именно эти факторы могут привести к смещения акцентов в материалах СМИ от захваченного ажиотажа к более осторожного, взвешенного подхода к вопросу о скачкообразно роста рынка недвижимости.

Недвижимость просто обязана превратиться из объекта опасных спекулятивных сделок просто в жилье. Возможно, это случится с определенным временным лагом после выборов, когда ситуация в стране станет спокойнее и деньги из временного убежища – недвижимости – возвратятся обратно в бизнес.

Лекарство: Не требуется